Fiscalité Locale

FISCALITE LOCALE : LA REFORME DE LA VALEUR LOCATIVE DES LOCAUX PROFESSIONNELS

Le nouveau dispositif entre en vigueur cette année et s’appliquera aux assiettes des impôts locaux (Taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises, Taxe d’enlèvement des ordures ménagères) que les redevables vont recevoir au titre de 2017.

Quelques centres des impôts fonciers (CDIF) annoncent d’ores et déjà que leurs applications sont à l’arrêt temporairement, en prévision du calcul des bases foncières des locaux commerciaux selon la méthode révisée.

La valeur locative sert de base de calcul aux taxes locales et elle représente le loyer annuel susceptible d’être produit par le bien dans des conditions normales de location au 1er janvier 1970. Il avait été prévu que l’actualisation des valeurs locatives ait lieu tous les trois ans ; mais en réalité depuis 1970, une seule révision a eu lieu en 1980. Il en résulte donc des aberrations et la valeur locative ne reflète pas les valeurs réelles résultant des loyers du marché.

Il a donc été décidé cette réforme initiée par l’article 34 de la loi de finances rectificative pour 2010. La référence au 1er janvier 2013 remplace celle du 1er janvier 1970. Le nouveau dispositif s’appliquera pour les 3,3 millions de locaux professionnels dès le mois de septembre avec l’envoi des avis de taxe foncière. Les locaux industriels évalués selon la méthode comptable et les locaux d’habitation ne sont pas concernés.

Est abandonnée la notion de local-type au profit de l’institution d’une grille tarifaire. La nouvelle méthode « tarifaire » consiste à appliquer à la surface pondérée du local un tarif représentatif du marché locatif. Dans chaque département, des secteurs d’évaluation (6 maximum) représentant un marché locatif homogène ont été identifiés. Les catégories de locaux ont fait l’objet d’aménagements et on dénombre dix grandes catégories (magasins, bureaux, dépôts, ateliers, hôtels…) subdivisées en 39 sous-catégories. Même la surface pondérée des locaux est affectée par la réforme : elle s’obtiendra à partir de la superficie des différentes parties, à laquelle on appliquera des coefficients en fonction de leur utilisation et de leurs caractéristiques physiques. Ces coefficients sont fixés par le Décret n°2011-1313 du 17 octobre 2011, article 1er. Pour tenir compte de la situation de la parcelle de l’immeuble dans le secteur d’évaluation, la valeur locative pourra être ajustée à la hausse ou à la baisse par l’application d’un coefficient de localisation (de 0,85 à 1,15). En 2018, les commissions pourront porter ces taux à plus ou moins 30%. Lorsque la méthode tarifaire est inapplicable, les locaux professionnels seront évalués selon la méthode de l’appréciation directe : application d’un taux d’intérêt de 8% à la valeur vénale de l’immeuble constatée au 1er janvier 2013 ou au 1er janvier de l’année de construction si elle est postérieure.

Afin de rendre la réforme moins brutale, il a été introduit des mécanismes atténuateurs :

  • Le coefficient de neutralisation permettant de maintenir le même effort contributif, avant et après la réforme, entre propriétaires de locaux professionnels et propriétaires de locaux d’habitation;
  • Un planchonnement sera calculé dès lors qu’il y a un écart à la hausse ou à la baisse entre la nouvelle valeur locative et l’ancienne ;
  • Le lissage à la hausse ou à la baisse de la cotisation pendant une durée de 10 ans.

Claudine MENDY
Responsable BU Optimisation de la Fiscalité Locale



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